Funo: Cierra adquisición del portafolio Indiana

Alik García

Fibra Uno logró cerrar la adquisición del portafolio denominado Indiana.
Dicho portafolio consta de 13 planteles educativos de Grupo ICEL. De estas propiedades, 11 están ubicadas dentro de la zona metropolitana de la Ciudad de México, 1 en la ciudad de Guadalajara y 1 en Cuernavaca. El portafolio tiene 183,521m² de área bruta rentable, e incluye 13,000m² de terreno adicional, en donde Funo tiene la posibilidad de llevar a cabo desarrollos futuros. Asimismo, incluye 3,622m² de área bruta rentable que estará destinada a re-desarrollo.

Análisis

Desde nuestro punto de vista, los detalles del cierre de la transacción no son materialmente diferentes respecto de los revelados en octubre de 2014, fecha en la cual se anunció la firma del acuerdo de compra. Sin embargo, podemos señalar que el portafolio Indiana pasa de tener un costo estimado de $3,040 millones de pesos a $3,190 millones al cierre de la transacción; lo anterior es entendible dado que el área bruta rentable pasa de 148,000 (originalmente) a 183,521m², el ingreso neto operativo proyectado de $247 millones a $259.2 millones, y el derecho a recibir rentas a partir del 1 de junio de 2015. El cap rate proyectado se mantiene sin cambios en 8.1%.

Dado lo anterior, suponemos que el mercado ya ha incorporado esta transacción.

Por nuestra parte, reiteramos nuestra recomendación de MANTENER en Fibra Uno, ya que la adquisición de nuevas propiedades ha sido menos dinámica y buena parte de la estrategia de largo plazo de Fibra Uno para el desarrollo de inmuebles se ha depositado en el proyecto conocido como Helios, el cual aún no termina de aterrizar. A pesar de lo anterior, seguimos viendo a Funo como una fibra con sólidos márgenes, estabilidad en el pago de dividendos, gran diversificación de ingresos por rentas (29.0% industrial, 55.6% comercial y 15.4% de oficinas), prudente apalancamiento de 30% Deuda Bruta a valor de los activos (LTV) y positivo panorama de crecimiento en NOI (crecimiento promedio 2015e-2017e: 20.0%).