Funo Buenas métricas

Alik García

Fibra Uno reportó sus resultados del 4T14 con una notoria mejora en sus niveles de ocupación total, precios de las rentas con incrementos anuales y por arriba de la inflación, y crecimientos de doble dígito en ingresos operativos.

La baja en utilidad neta no preocupa, siendo que ésta fue producto de una ganancia en el valor razonable de las propiedades de inversión durante el 4T13 por $7,720 millones de pesos, haciendo la base comparativa extremadamente difícil de superar.

¿Qué sucedió durante el trimestre?

En octubre, Fibra Uno anunció la compra de un portafolio de 4 propiedades de oficinas, denominado P4, en el corredor Insurgentes de la Ciudad de México; la adquisición se cerró por un monto de $568 millones de pesos, un cap rate de 8.7% y un Área Bruta Rentable de 19,986 m2. Hacia cierre del mismo mes, se anunció la firma de un acuerdo de compra para adquirir 13 planteles educativos de ICEL (denominado portafolio Indiana) por un monto de $3,040 millones de pesos, un cap rate de 8.1% y Área Bruta Rentable de 148,000 m2. Y, en diciembre, se firmó otro acuerdo de compra para adquirir 19 propiedades comerciales englobadas en el portafolio Kansas (10 estabilizadas con un cap rate de 8.5%, 2 en proceso de estabilización con un cap rate de esperado de 9.9%, y 7 terrenos) por un monto global de $10,505 millones de pesos. En conjunto, el portafolio P4, Indiana y Kansas, representan una inversión de $14,108 millones de pesos (aprox. 9.7% de los activos de Funo).

Análisis

Los niveles de ocupación total de Fibra Uno del 4T14 mejoraron en su comparativo anual y secuencial, para cerrar en 95.3%. Sobresalió el desempeño del sector oficinas por el aumento en la ocupación del corporativo Punta Santa Fe. En un análisis general, el portafolio Azul, G30, Gris, Inicial, Maine, Morado y Villahermosa, tuvieron contribuciones positivas en los niveles de ocupación, elevando de esta forma las métricas de Fibra Uno; del lado contrario, el portafolio P8 y R15 tuvieron menores ocupaciones.

Del lado de los precios, y a propiedades constantes, las rentas mejoraron en todos los segmentos en relación a lo observado hace un año. Cabe destacar que las renovaciones del sector comercial se están negociando a precios por arriba de la inflación. Nuestra expectativa es que Fibra Uno logre renegociar contratos con los pequeños arrendatarios del sector comercial a mejores precios durante buena parte de 2015.

En términos de crecimiento orgánico e inorgánico (vía adquisiciones). Fibra Uno ha logrado alcanzar acuerdos de importancia en meses recientes, tales como los portafolios Kansas, Oregón, Indiana, Utah y Florida, que suman un importe por aproximadamente $20,000 millones de pesos, comparado con los recursos que se obtuvieron en junio de 2014 con la colocación de CBFIs por aproximadamente $32,800 millones. Hoy mismo se anunció un acuerdo para adquirir el proyecto conocido como Mitikah, para desarrollar inmuebles de usos mixtos en la Ciudad de México por $185 millones de dólares. A nuestro parecer, se han utilizado los recursos en proyectos con cap rates atractivos y se mantienen bajo control los niveles de deuda (el indicador de apalancamiento LTV se ubica en 25% vs. el límite de máximo de 50%). Lo anterior, aunado al hecho de que Fibra Uno está creciendo vía el desarrollo de nuevos proyectos; al 4T14, Fibra Uno dispone de 1,162,249 m2 destinados a proyectos en desarrollo, de los cuales el 58% entrarán en operación para 2015, agregando un 16% al Área Bruta Rentable total.

Conclusión

Buenos niveles de ocupación, mejores precios, adquisiciones y crecimiento orgánico, sanos niveles de apalancamiento y diversificación de ingresos, siguen siendo factores de apoyo para los resultados de Fibra Uno. Aunado a lo anterior, estamos en las mejores épocas en términos de margen NOI (Ingreso Neto Operativo) para Funo, que creemos debemos aprovechar. En cuanto al riesgo de incremento en tasas de interés, que usualmente es un punto de inquietud para los inversionistas, vale la pena mencionar que Fibra Uno tiene un apalancamiento sano, además, 76% de su deuda está amarrada a tasa fija y Funo tiene una vida promedio de la deuda de 9.9 años; creemos que lo anterior aplazará y reducirá el efecto de una política monetaria agresiva, si es que ésta se gesta. Dado lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA, con un precio teórico de $52 por CBFI.

Resultados trimestrales