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Ingresos fuertes, pero FFO deteriorado por deuda

La Fibra mostró resultados mejores a nuestros estimados, que veían crecimientos de un digito bajo. Aun así, Fibra Uno tuvo un reporte neutro debido a: 1) renovaciones con incrementos de renta arriba de +10%; 2) mayor ABR y mejor ocupación en todos los segmentos; 3) aligeramiento del apalancamiento que permite mantener el grado de inversión; 4) buen dividendo, ocupando el 100% del FFO; y 5) flujos deteriorados por altos gastos financieros. La Fibra cotiza a 0.54x P/NAV, pero seguimos considerando que no cerrará esta brecha pronto por razones listadas abajo. Si bien los dividendos son de los mejores en el mercado, todavía están considerablemente debajo de lo ofrecido por la renta fija. Así, reiteramos MANTENER con un precio de $31.50 por CBFI. 

Mejoría en todos los negocios; FFO presionado 

Fibra Uno cerró este trimestre con 586 propiedades (180 industriales, 147 comerciales, 80 oficinas y otros). Esto representa un ABR de 11.024 millones de m2 y una ocupación de 93.8%, mayor al año pasado. Destacamos que, durante el trimestre, Funo concluyó el desarrollo de Tapachula que agregó alrededor de 32 mil m2 al portafolio. También, renovó contratos con un incremento en rentas de +16.6% en Industrial y +8.9% en Comercial. Asimismo, la ocupación de Oficinas mejoró +330 pbs contra el 2T22, y esperamos termine el año en 80%. 

Los ingresos totales aumentaron +11.2% anual, arriba de nuestro estimado (+4.4%e). Este incremento se debe a mayores rentas y ocupación, superando los efectos negativos de la apreciación del peso y las ventas de propiedades. Consideramos que los ingresos continuarán incrementando por la sólida recuperación en ocupación de Oficinas y Comercial, así como rentas más altas. 

El NOI creció +10.5%, mayor al estimado (+4.4%e). Así, el margen NOI fue de 77.9%, menor al 2T22. Por su parte, el AFFO cayó -16.9%, con un margen de 31.9%, por mayores gastos financieros (+25.9% vs 2T22). 

Finalmente, Funo distribuirá $0.5713 por CBFI, una tasa de 9.1% sobre el precio actual, el 100% del FFO generado. La Fibra recupera su atractivo con una buena tasa, aunque esta sigue por debajo de la renta fija. Prevemos que los prepagos de deuda ayudarán a mejorar el FFO y, por ende, la distribución. 

Perfil de Deuda liberado tras continuos prepagos 

Este trimestre, Funo recibió $205 mdd por una venta de activos que realizaron durante el 4T22, los cuales utilizarán para prepagar deuda. Asimismo, realizaron recompras de bonos por $70.7 mdd y seguirán haciendo estas operaciones. El apalancamiento LTV bajó a 38.3%, lo que permite preservar el grado de inversión. El ICD quedó en 1.4x, un nivel debajo de nuestros parámetros. 

La Deuda está carcomiendo los flujos 

Los retos para cerrar la brecha de valor continúan ahí: 1) dividendos debajo de lo ofrecido por los papeles gubernamentales; 2) los gastos financieros están carcomiendo los flujos; 3) reducir este apalancamiento requerirá mucho capital; 4) el alto apalancamiento y su baja valuación también limita su capacidad de expansión y/o adquisición; y 5) la administración no logra destrabar el valor implícito. Así, reiteramos MANTENER con un precio de $31.50 por certificado, aunque admitimos tener una perspectiva más favorable del negocio.