Funo: Aguardando en el congelador

Alik García

Fibra Uno reportó un crecimiento en ingresos totales de 27% (vs. 27%e) y un aumento a nivel de Ingreso Neto Operativo de 18% (vs. 22%e). Los resultados vienen prácticamente en línea con lo esperado, impulsados por el cierre de transacciones previas que agregaron más de 500,000 metros cuadrados de área bruta rentable; además, la depreciación del peso dio un impulso adicional a las rentas, principalmente en el sector industrial y de oficinas. Algo que no agradó fue que, simultáneamente con el reporte, Fibra Uno anunció que ha decidido cancelar el proceso de compra de 2 propiedades del portafolio P4 pendientes de adquisición, dada la baja probabilidad de que se cumplan las condiciones requeridas; si bien no se trata de un portafolio grande, hace recordar anuncios similares del portafolio R15, que también decepcionaron en el pasado.

¿Qué sucedió durante el trimestre?

Lo más representativo del trimestre fue la primera llamada de capital por $1,200 millones de pesos (20% del monto total) para la creación del vehículo de desarrollo inmobiliario denominado Helios [el vehículo no es propiedad de Funo, sin embargo, tendrá participación a nivel proyectos como coinversionista con no menos de 30%, y además actuará como administrador del mismo y aportante de proyectos]. A cierre de abril, Fibra Uno anunció la apertura de Espacio Aguascalientes, con una expectativa de generación de Ingreso Neto Operativo (NOI) de $39.7 millones de pesos una vez estabilizado. A inicios de mayo se cerró la adquisición del portafolio Kansas (10 centros comerciales estabilizados, 5 terrenos adyacentes para expansiones, 2 en proceso de estabilización y 7 terrenos) por $10,452 millones de pesos y cap rate de 8.52%; esta transacción se anunció en diciembre 2014. También en mayo se cerró la adquisición del portafolio Búfalo, de usos mixtos, por $185 millones de dólares; se espera que genere un NOI estabilizado de $1,043 millones de pesos. A inicios de junio cerró la adquisición del portafolio Indiana que incluye 13 planteles educativos de Grupo Icel; Funo anunció esta transacción originalmente en octubre 2014 con un NOI esperado de $259.2 millones de pesos anuales. También en junio Fibra Uno cerró la adquisición del portafolio Oregón que incluye 3 centros comerciales en la Ciudad de México por $1,626 millones de pesos y NOI de $135.9 millones, recibiendo rentas a partir del 1 de mayo.

Datos operativos

En cuanto al desempeño a propiedades constantes. Los ingresos totales por metro cuadrado crecieron en 12.6%, lo que viene a ser muy positivo para Fibra Uno; sin embargo, cerca de la mitad de este crecimiento se explica por la depreciación del peso frente al dólar. El impacto más benéfico de tipo de cambio puede apreciarse más notoriamente en el sector industrial y de oficinas, mientras que los crecimientos en rentas del sector comercial se explican por las renovaciones de contratos a mejores precios. En lo referente a los niveles de ocupación, pudieron observase mejoras ligeras, aunque el sector comercial vino a decepcionar en esta ocasión. Los otros segmentos, si bien tienen niveles de ocupación superiores a los vistos hace un año, tampoco resultaron sorpresivos.

Por lo demás, y a nivel general, el margen NOI tuvo un retroceso de 86.6% a 80.8% (año contra año) lo que mayoritariamente se origina por la difícil base comparativa y, en segundo grado, por los menores márgenes esperados hacia el largo plazo. Finalmente, el rendimiento del dividendo ha venido aumentando hasta ubicarse en 4.7% anual, lo que se explica, en primer lugar, por la caída en el precio del CBFI de Fibra Uno y en segundo lugar por el incremento en utilidades distribuidas.

Conclusión

Reiteramos nuestra recomendación de MANTENER dado que, si bien seguimos viendo a Funo como una fibra con sólidos márgenes, estabilidad en el pago de dividendos, gran diversificación de ingresos por rentas, prudente apalancamiento de 30% Deuda Bruta a valor de los activos (LTV) y un cap rate que con el paso del tiempo se ha expandido, ha venido a pesar el congelamiento de nuevas adquisiciones (sólo 1 nueva adquisición se ha anunciado de febrero a la fecha, ya que el resto corresponden a cierres de transacciones previas) y, por otra parte, buena parte del crecimiento de largo plazo está depositado en el proyecto Helios, del cual aún falta mucho por conocer, en particular a nivel de proyectos (al 30 de junio, Fibra Uno no había realizado ninguna aportación al vehículo).

Resultados trimestrales