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Apreciación del peso deteriora los flujos potenciales 

La Fibra mostró resultados en línea con nuestros estimados que veían crecimientos extraordinarios, aunque deteriorados por la depreciación del dólar. Así, el fideicomiso tuvo un reporte neutro con base en: 1) más del 80% de sus operaciones están dolarizadas; 2) mayor ABR y mejor ocupación gracias a la consolidación del portafolio Zeus; 3) crecimiento extraordinario en ingresos y flujos, aunque pudieron ser mejores; 4) dividendos debajo de lo ofrecido por los papeles gubernamentales; y 5) posición financiera lista para seguir adquiriendo. Nos gusta Fibra Mty y tenemos buenas expectativas de largo plazo gracias a su Administración. Consideramos que la fortaleza del peso será temporal, por lo que en cuanto se vuelva a apreciar el dólar, Fmty será de las más beneficiadas. Por esto, recomendamos acumular posiciones ante la caída en el precio del CBFI. Reiteramos COMPRA con un precio de $14.00 por certificado. 

Fortaleza del peso reduce los flujos potenciales 

Ya con Zeus consolidando, Fibra Mty cerró este trimestre con 103 propiedades (19 oficinas, 78 industriales y 6 comerciales). Esto representó un ABR de 1.602 millones de m2 con una ocupación de 95.3%, mayor al año pasado. Industrial tiene espacio para aumentar su ocupación y Oficinas se recupera lentamente. 

Este trimestre es el primero donde Zeus consolida completamente en los resultados. Los ingresos totales aumentaron +58.7% anual, en línea con nuestro estimado (+60.5%e). El superpeso redujo los ingresos considerablemente; estimamos que a un tipo de cambio constante habrían crecido +80.1%. El NOI subió +62.8% (vs +65.9%e) con un margen de 91.3%. Por último, el AFFO aumentó +65.4% gracias al mayor ABR, con un margen de 68.3%. 

Finalmente, durante el 2T23, Fmty distribuirá $0.223 por CBFI, una tasa anualizada de 7.8% sobre el precio actual, debajo de la renta fija. El dividendo está fuertemente presionado por la apreciación del peso ya que el 82.7% de sus ingresos están dolarizados, por ende, esperamos que el dividendo siga bajo. 

Posición financiera lista para seguir adquiriendo 

Seguimos sorprendidos que después de la adquisición, el balance permanece sólido, sin presiones y listo para seguir invirtiendo. Su apalancamiento (LTV 25.7%) está en niveles óptimos para volver a emitir deuda y continuar adquiriendo nuevos edificios, aunque quizá no es lo óptimo con estos niveles de tasas. Su ICD es de 3.70x, el doble de nuestros parámetros mínimos. 

Encontramos valor más allá de los efectos temporales 

Fibra Mty ha demostrado su capacidad para crecer, mejorar y retribuir. La Fibra es disciplinada y consciente al momento de hacer adquisiciones, lo que les ha permitido ser eficientes al momento de expandirse. Asimismo, consideramos que la Administración genera bastante valor en la compañía. Si bien el tipo de cambio está afectando los resultados en el corto plazo, este fenómeno pasará y Fmty producirá muchos mejores flujos, al igual que con las tasas. De esta manera, esperamos mayores distribuciones y resultados más contundentes en el mediano plazo, también gracias al Nearshoring. Así, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio de $14.00 por CBFI.