Ampliando el panorama para las FIBRAS

La nueva alza de tasas de interés por parte de Banxico pone una presión adicional a las FIBRAS. Sin embargo, las implicaciones y el panorama son distintos para cada una.

Análisis Fundamental. En detalle. Por: Alejandra Marcos

Las FIBRAS han sido uno de los activos en la Bolsa Mexicana de Valores que han tenido un retroceso importante en las últimas semanas. Esta baja generalizada comenzó desde hace varios meses, con el aumento en las tasas de referencia de Banxico desde febrero, sin embargo se acentuó desde el pasado mes y en particular con el último aumento de 50 puntos base por parte del banco central. Sin duda el entorno para las FIBRAS se ha enrarecido, y para México el panorama para el 2017 cambió con la victoria de Trump, pero hay ciertos sectores que son más vulnerables ante el nuevo entorno que se está gestando en México: uno de ellos son las FIBRAS. El alza de tasas de interés, el deterioro en las expectativas del crecimiento económico, el freno a la inversión privada, la desaceleración en el consumo son factores que incidirán negativamente en los resultados de las FIBRAS.

Estos vehículos de inversión que fueron creados recientemente, son los que más se asemejan a los bonos o instrumentos de renta fija (bond proxies) porque su principal atractivo reside en los dividendos que reparten de manera periódica. Aunque una diferencia importante entre el cupón del bono y el dividendo de las FIBRAS, es que el primero no se actualiza por inflación y el segundo sí.

Si bien es cierto, que un inversionista tiene que considerar muchos factores, para decidir en qué activo va a invertir, la parte más relevante es el dividendo que distribuye, y éste se compara contra la tasa de interés de referencia en el mercado de renta fija. Con la reciente alza de tasas de nterés por parte de Banxico -para anclar las expectativas de inflación- la tasa de referencia se ubica en 5.25%. La expectativa es que en el 2017 y 2018 ésta tasa aumente de manera considerable. De hecho pensamos que fácilmente pudiera ser mayor en 150 puntos base al cierre del 2017, y estamos estimando una nueva alza antes de que acabe el año, porque Banxico aumentará la tasa en tándem con la FED. Por lo tanto, es previsible que las tasas se sitúen en terreno positivo en términos reales, en el 2017, siendo ya atractivas para el inversionista.

A la fecha un bono de largo plazo se ubica en aproximadamente 7%, mientras que un udibono que actualiza sus cupones con inflación se ubica en 3.25%, más la inflación, por lo que debería estar repartiendo un cupón aproximadamente del 7% en términos nominales.

A la fecha, el promedio de los dividendos de las FIBRAS es del 6.5%. Esto pone en desventaja a las FIBRAS, porque el riesgo de invertir en un instrumento como este, es muy distinto al de un CETE, es así que probablemente el rendimiento ajustado al riesgo no justifique la inversión en este sector. En ese sentido, y a pesar de la corrección en las FIBRAS pudiéramos esperar un ajuste mayor si las tasas de referencia siguen subiendo.  A la par del alza en tasas de interés, las FIBRAS que se encuentren apalancadas tendrán un mayor costo financiero, para la porción de su deuda que sea variable. Este mayor costo se traducirá en un menor resultado fiscal que es el que se distribuye en forma de dividendos, por lo que se antoja difícil que los dividendos el siguiente año sean iguales o mejores que los distribuidos en el 2016, para aquellas FIBRAS que estén apalancadas.

Otro factor a considerar, es que las FIBRAS pueden verse afectadas en ingresos porque prevemos un menor crecimiento económico en México en el 2017. Esperamos un crecimiento económico para el 2017 del 1.5%, que se compara de manera negativa con más del 2% estimado para el cierre  del 2016. Este menor crecimiento impactará varios sectores, principalmente consumo e inversión, por lo que es posible, que los administradores de las FIBRAS no puedan aumentar las rentas por motivo de inflación o de tipo de cambio; o bien estarán dispuestos a tener menores factores de ocupación. Esto daría como resultado que a las FIBRAS les sea más difícil obtener el NOI suficiente para distribuir un dividendo generoso, y pudiera poner en riesgo el dividendo a distribuir.

Sin embargo, también hay que considerar que algunas FIBRAS tienen ingresos en dólares por la naturaleza de sus contratos y por el enfoque de sus inmuebles; como las FIBRAS dedicadas a las naves industriales o a las oficinas en edificios AAA. Los mayores ingresos derivados de la fortaleza del dólar y la conversión de estos ingresos a pesos, pudiera significar también mayores ingresos, que a la postre pudieran generar incrementos en los dividendos a distribuir. Sin embargo, estas FIBRAS pudieran verse afectadas ante menores factores de ocupación por la salida o el freno de la inversión privada en México.

Los Cap Rates actuales, no son muy elevados. Conforme ha transcurrido el tiempo y se han creado más FIBRAS, los inmuebles que resultan muy atractivos -dada la perspectiva de sus rentas y los niveles de ocupación- han venido disminuyendo; no así los montos a pagar por ellos, de la misma manera las rentas no han subido a la par de la valuación de los activos, porlo q ue los Cap Rates se han venido comprimiendo con el transcurso del tiempo. Aunque, en el mediano plazo, los Cap Rates se tendrían que ajustar al alza por las tasas de interés, y por la actualización de las rentas.

Creemos que el alza de las tasas de interés es un riesgo muy importante a considerar, no solamente el aumento de los últimos 200 puntos base que van en el año; sino por los aumentos que están por venir en los próximos meses. No obstante, cada una de las FIBRAS tiene un modelo de negocio diferente que bien pudiera contrarrestar el impacto en el alza de tasas de referencia.