Hablemos de Nearshoring 1.0 | #AnálisisIntercam

Poco a poco se mueve el engranaje 

Si bien la mayoría del público piensa que el Nearshoring ya es una realidad, nosotros consideramos que todavía faltan esfuerzos públicos y privados para capitalizar esta oportunidad. Asimismo, reconocemos las carencias de nuestro país que podrían poner en tela de juicio la sostenibilidad de la relocalización. Consideramos que los retos más fuertes son Infraestructura Energética y Seguridad, por lo que la inversión pública es clave para consolidar esta coyuntura. 

Finalmente, los datos sobre IED al 1S23 no indican evidencia explicita sobre el NS en México. Pero estimamos que es cuestión de tiempo para que los beneficios se materialicen en los datos duros y no solo en expectativas. Mientras tanto, consideramos que un buen termómetro de que la aguja se está moviendo en la dirección correcta son las inversiones en Real Estate (RE) Industrial. 

El RE Industrial vive su época dorada 

Los espacios industriales han sido el hot topic de los bienes raíces. Estos inmuebles han visto una entrada importante de inversión gracias a la pandemia, donde se evidenciaron las debilidades de las cadenas de suministro y se popularizó el Nearshoring para acercar la producción al mercado más grande de consumo. Esto se ha reflejado en la entrega promedio de 80 naves industriales nuevas cada trimestre, localizadas mayormente en el Norte y Bajío de México. Si bien el espacio industrial del país no es ni el 10% del que existe en EE.UU., las ventajas laborales y logísticas son atractivas. Por esto, vemos la llegada de nuevas empresas a edificios industriales, pero sobretodo una gran ola de expansiones de compañías ya establecidas. 

Monterrey es donde vemos mayor crecimiento del RE Industrial. En el estado hay más de 140 parques industriales y ha atraído a más de 4 mil empresas extranjeras de múltiples sectores. Cabe destacar la continua generación de mano de obra calificada, así como la buena preparación técnica, y la cercanía con la frontera facilitan la relocalización de las cadenas de valor. Adicionalmente, las características de la sociedad regiomontana han facilitado la adaptación cultural y comodidad de los trabajadores extranjeros. 

Al 2T23, la región presentaba un inventario de 13.4 millones de m2, +12.5% más espacio que hace un año. Asimismo, actualmente hay alrededor de 1.1 millones de m2 en construcción (+30.1%), lo que agregaría 8.4% más espacios industriales a la zona, sobretodo en Apodaca. No obstante, el 78% de estas construcciones ya están prearrendadas o son proyectos Build-to-Suit (BTS), por lo que el espacio disponible para la llegada de nuevas empresas es muy limitado. Además, la ocupación está en niveles máximos de 98.4%, reduciendo las oportunidades. 

Destacamos que existen casi 800 mil m2 de proyectos en planeación que iniciarían construcciones en los próximos meses y se consolidarían en el 1S24. También, hemos visto que la tierra se ha encarecido por el limitado espacio sobrante con acceso a infraestructura energética y logística. Y justo estos son los retos para Monterrey: tierra cara e insuficiencia energética, lo cual podría desincentivar la llegada de nuevas inversiones. Sin embargo, parece que la Gigafactory de Tesla será un punto focal para la llegada de nuevos proveedores que busquen formar parte de la cadena de suministro, potencializando la formación de un nuevo clúster que integre su cadena de valor dentro del país. 

Fuera del Norte, el Bajío es el principal receptor de Nearshoring. La región lleva años siendo el principal destino de inversión de empresas japonesas y se ha caracterizado por sus fuertes clústers automotrices y textiles. Asimismo, la zona cuenta con ventajas en infraestructura: red eléctrica mejor posicionada, procesos de distribución de alto nivel, suficiencia hídrica, data centers e interconexiones carreteras; estas facilidades compensan su lejanía a EE.UU. 

El inventario total actual del Bajío es de 13.4 millones de m2, apenas un 3% más que el año pasado. Hay 479 mil m2 en construcción, una fuerte aceleración gracias a la constante expansión de empresas ya instaladas, principalmente de manufactura ligera y logística. Los proyectos BTS representan la mayoría de la construcción, por lo que la llegada de nuevas empresas podría estar limitada a la reactivación de proyectos, sobretodo en Querétaro y Guanajuato, donde ya se esperan $716 mdd de Toyota, Honda y Mazda para ampliar operaciones en 2024. 

La CDMX es otro gran mercado fuera del Norte, con tintes más logísticos que de manufactura. La capital es el principal receptor de IED (38% del total) y, aunque gran parte son flujos a servicios financieros y seguros, las ventajas logísticas más el gran número de Centros de Distribución (CEDIS) hacen atractiva la instalación de manufacturas ligeras en la ciudad o la expansión de cadenas de distribución. 

La zona metropolitana tiene 10.4 millones de m2 en espacios industriales, 7% más que el 2T22, y las nuevas construcciones van al alza (475.3 mil m2, +5.6% anual). Estas construcciones se concentran en el corredor GAM-Tultitlán y en el corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT), siendo el 50% de tipo logístico, 27% para e-commerce y 8% por last mile. La CDMX llegó a un punto donde la oferta es insuficiente, lo que se refleja en el fuerte crecimiento de su renta (+26.3%) y en el constante movimiento de tierra para nuevas obras. 

Más que Nearshoring, en la CDMX se perciben expansiones. Si bien el programa de incentivos como Vallejo-Azcapotzalco puede atraer empresas nuevas, la escasez de clústers industriales consolidados podría jugar en contra ya que la región es más un centro neurálgico de distribución que una zona manufacturera. También, destacamos la fuerte actividad de tierra en Santa Lucía e Hidalgo, donde se espera que el inventario crezca 1.4 millones de m2 en 2024. 

Finalmente, Guadalajara es otro ganador de Nearshoring. El personal ocupado de la industria manufacturera subió +4.8% anual, principalmente en fábricas de equipos de cómputo, electrónicos y alimentos & bebidas. La zona también tiene buena actividad de construcción (123.4 mil m2), sobretodo de proyectos BTS o prearrendados, por lo que la llegada de nuevas empresas es mínima. Destacamos que el pipeline de la zona es de 650 mil m2, concentrado el 90% en El Salto, donde también coinciden los precios de lista de renta más altos. 

El Nearshoring todavía no se refleja en la IED 

Así como el crecimiento del RE Industrial obedece más a expansiones que a la llegada de nuevas empresas, los fuertes flujos de la IED se deben más a la reinversión de utilidades que por nuevas inversiones. Al 1T23, la IED representó el 4.8% del PIB, muy superior al 2.8% promedio de los últimos 10 años, pero el primer trimestre es históricamente más alto por la importante fuente de reinversiones. Asimismo, la IED ha sido afectada por sucesos extraordinarios como la fusión de Televisa-Univisión y la recapitalización de Aeroméxico, que añadieron 6.8 mil mdd a la base comparable del año anterior. Al excluir estos eventos, la IED acumulada de los últimos 12 meses habría crecido +2.3%, en lugar de caer -16%. A pesar de que la IED proviene mayormente de reinversión de utilidades y no muestra un cambio fundamental por concepto de NS, consideramos que la expectativa sobre el mercado local, sumado a su cercanía con EE.UU., incentivan la reinversión de utilidades en nuestro país para aumentar operaciones. 

En los últimos cinco años, la IED ha mantenido una tendencia alcista. La tasa de crecimiento ha promediado 14%. Al interior, el crecimiento se explica en 53.4% por nuevas inversiones, mientras que el 36.4% es derivado de la reinversión de utilidades. Esto indica que la economía mexicana es atractiva para la inversión gracias a su capacidad manufacturera y exportadora. En la próxima década, esperamos una porción cada vez más relevante de las nuevas inversiones. Durante el 1S23, la IED fue de 29 mil mdd, la cifra más alta de la historia. El 78% fue por reinversiones y solo el 7% por nuevas inversiones, sin embargo, consideramos que el engranaje se está moviendo en el sentido correcto. 

Dividimos al país en cinco regiones y realizamos un análisis de la IED por clústers y puntos geográficos. En la Zona Metropolitana (CDMX, EdoMex, Hidalgo, Puebla y Tlaxcala), los estados captaron el 42.7% de la IED acumulada, en gran parte por servicios financieros y manufacturas. Esta región recibe mucha inversión automotriz gracias al clúster compuesto por VW, Audi, Toyota, Nissan, Honda, Mazda y Ford. Cabe destacar que, si bien la CDMX y el Estado captan la mayor parte de las inversiones, el resto de entidades registran crecimientos significativos en su captación. Hidalgo y Puebla muestran una tendencia alcista en su IED, principalmente en manufactura, construcción y transporte. Sobre Hidalgo, destaca que el aeropuerto de Santa Lucía lo convierte en un espacio atractivo para la inversión en logística y comunicación. 

En la Zona Norte recibieron el 34.1% de los flujos. Esta zona es la segunda mayor receptora por los clústers automotrices y su especialización en bienes manufactureros. Ciudades como Monterrey, Juárez y Tijuana son el destino preferido de los inversionistas, por lo que observamos un potencial importante en la región, tanto por mano de obra calificada como por geografía e infraestructura. Por esto, los crecimientos y la recepción más importantes del IED se ven en Nuevo León, Baja California, Chihuahua y Coahuila. La mayor parte de la inversión es en el sector de manufacturas, aunque una parte significativa se destina a construcción, transporte y servicios públicos. 

En la Zona Occidente (Jalisco, Sinaloa, Nayarit y Colima), se captó el 11.1% derivado de los clústers especializados en tecnología. Si bien Jalisco capta el 70% de las inversiones, observamos tendencias interesantes en Nayarit y Sinaloa. La mayor parte de la inversión se destina a manufacturas, pero también hay buenos montos en transporte, alojamiento temporal, agricultura y construcción. Esto implica que la región se está diversificando y beneficiando del influjo de extranjeros gracias a su presencia industrial, como a su conectividad y turismo. 

La Zona Centro es el cuarto mayor receptor de IED con el 8.3%. Esta región se caracteriza por flujos importantes al sector automotriz ya que tiene un clúster bien consolidado con las compañías japonesas. Aquí, Guanajuato representa casi el 50% de la inversión extranjera, con altas tasas de crecimiento que lo posicionan como un estado con mayor potencial y atractivo. Recientemente, Toyota, Honda y Mazda anunciaron que invertirán en expandir sus operaciones de plantas armadoras de autos y baterías de litio. 

Finalmente, la Zona Sur es la que menos inversión recibe por la inseguridad, dificultades geográficas y mano de obra. Además, hay pocos clústers industriales consolidados y la carencia de servicios desincentiva la inversión privada, por lo que se necesita un esfuerzo del estado para reactivar esta zona. Positivamente, la región cuenta con una gran variedad de recursos y poco a poco la infraestructura ha mejorado. Así, Yucatán ha atraído el 43% de la IED de la zona y registra tendencias alcistas muy favorables gracias al crecimiento de Puerto Progreso y las inversiones ferroviarias que interconectarán a la región con el resto del país. 

Importación de Bienes de Capital en máximos históricos 

México es un país manufacturero con alta actividad de exportación, por lo que los bienes de capital son un instrumento clave para la economía mexicana. Durante el 1S23 observamos un aumento en los pedidos y envíos de bienes de capital, indicando que las empresas buscan aumentar su producción de cara a una mayor demanda. En este contexto, la aceleración de las importaciones de bienes de capital es un indicio positivo del Nearshoring, y en especial sobre las expectativas de inversión y crecimiento que hay en nuestro país. 

En los últimos 12 meses, la tasa de crecimiento promedio anual de los bienes de capital se ubica arriba del +20%. Los datos más recientes (mayo y junio 2023) representan los máximos históricos en este rubro. Ambas lecturas superan los $5 mil mdd y, si bien estos activos solo representan el 10% de las importaciones totales, el 70% de ellos son bienes intermedios que se encuentran ampliamente relacionados en las cadenas de producción y suministro. De forma más puntual, las importaciones de maquinaria y electrónicos representan el 20.3% de los bienes de capital importados, los vehículos terrestres y autopartes el 16.4% y los aparatos mecánicos, calderas y otros el 10.6%. Todos estos equipamientos son necesarios para la transformación de materias o partes en productos finales. 

México es un país reensamblador ya que las importaciones de bienes intermedios tienen como objetivo la transformación a productos finales o semi finales para la exportación. Con el TLCAN (1994), las importaciones de bienes de capital crecieron a una tasa de +21.67%; mientras que del 2000-2020, este mismo rubro mostró en promedio crecimientos de +4.39%. Esto nos lleva a pensar que el crecimiento en los bienes de capital indica que el NS poco a poco es una realidad. 

Estamos subestimando los retos de Infraestructura 

El principal reto para capitalizar el Nearshoring es que el país podría no contar con la infraestructura eléctrica suficiente para albergar la expansión de operaciones y nuevas empresas que pretenden llegar al país. Con números de la SENER a 2022, había una capacidad instalada en México por CFE de 60,431 MW, apenas +3.5% de lo que había en 2019 y el crecimiento se ha desacelerado. Asimismo, notamos que el Norte y Sur del país concentran más del 62.1% de la capacidad instalada total, destacando Veracruz (10.1%), Tamaulipas (8.9%), Chiapas (8.3%), Sonora (6.2%) y Chihuahua (6.0%). A excepción de Reynosa y Juárez, el resto de regiones en esos estados, a bote pronto, no son atractivos para el Neashoring. De esta manera, podríamos estar viendo una ineficiente locación de los recursos. 

Consideramos que el aumento de la capacidad instalada y de la red de distribución debería ir a la par que la construcción de naves industriales, para que la llegada de las nuevas empresas sea más eficiente y cómoda. Asimismo, en México es complicado para el sector privado invertir en generación eléctrica ya que es un asunto de estado. Así, pensamos que las inversiones públicas en generación eléctrica y distribución ya van tarde, lo que podría generar desequilibrios en el consumo energético y en la producción final de las compañías. Si bien hay varios proyectos de CFE en puerta, históricamente estos han tenido retrasos de años, por lo que no estamos seguros que el timing sea bueno, y pone en evidencia el desequilibrio presente y futuro sobre las necesidades energéticas de la industria. 

Otro gran reto es la suficiencia hídrica. El ejemplo más claro es Monterrey, punto focal del NS, donde las comunidades han pasado días sin el recurso vital. El agua es un recurso clave en algunas operaciones manufactureras que lo utilizan para realizar cortes limpios a chorro de agua o simplemente para enfriar sus procesos. Entendemos que las empresas de bebidas tienen la licitación de pozos de agua por muchos años, pero dudamos que las nuevas empresas que lleguen a la región puedan obtener los mismos derechos. 

Otro reto es la infraestructura portuaria. Según la Asociación Mexicana de Agentes Navieros (AMANAC), las empresas navieras pierden hasta 6 mdp por retrasos de carga en los puertos. La falta de personal capacitado en las aduanas ralentiza el esquema de movilidad, con detenciones de barcos hasta de dos semanas. Calculan que tener un barco en puerto cuesta entre 15 y 25 mil dólares diarios. Ahora, si esperamos transportar más mercancías por el Nearshoring, es imperante tener mejores procesos aduanales o puertos de carga con mayor capacidad y personal. Otra opción es expandir la red ferroviaria, donde el Tren Transístmico podría detonar la actividad industrial en el Sur del país. 

Finalmente, la seguridad. Ya que gran parte de los productos serán movidos por tierra, es imprescindible mejorar la vigilancia de las carreteras y garantizar la seguridad de los transportistas. Si el estado falla en este servicio, las empresas tendrían que invertir más en contratar equipos de transporte robusto, guardias privados y seguros financieros que protejan la mercancía. Esto podría mermar las ganancias e, indirectamente, la percepción y confianza sobre el país.