Funo anuncia adquisición del portafolio Turbo

Fibra Uno anunció la adquisición del portafolio Turbo, integrado por 18 propiedades. El precio de adquisición de este portafolio es de $14,300 millones de pesos que serán liquidados con una mezcla entre efectivo (29%), CBFIs (70%) y deuda garantizada a nivel propiedad (10%). Hasta ahora sólo se ha cerrado la adquisición del hotel Grand Fiesta Americana, por lo que Funo espera cerrar las subsecuentes adquisiciones en los siguientes meses.

El portafolio genera aproximadamente $650 millones de pesos de ingreso neto operativo (NOI) pero Funo estima que una vez estabilizado (durante los siguientes 36 meses) el portafolio pudiera alcanzar una meta de NOI de $1,330 millones de pesos. El portafolio tiene aproximadamente 506,000 m² de área bruta rentable, del cual el 22% está en desarrollo. Existen 6 propiedades totalmente estabilizadas, 8 propiedades en proceso de estabilización y 4 en desarrollo. El área bruta rentable del portafolio se divide en tres segmentos: comercial (50%), industrial (44%), y oficinas (6%). El nivel actual de ocupación de la parte estabilizada es cercano al 90%.

Entre las propiedades se incluyen: el hotel Grand Fiesta Americana Puerto Vallarta y 2 hoteles categoría Business-Class en Mérida; el centro comercial regional más grande y concurrido de la zona del Bajío; 5 parques industriales y 2 tecno-parques en Querétaro; 4 proyectos en desarrollo (uno de los cuales es Patio Tollocan).

Análisis

Desde nuestro punto de vista, la intención de compra de este portafolio es positiva para Fibra Uno, dado el mensaje que envía a los inversionistas. Se trata de un potencial de compra representativo, ya que el portafolio turbo representaría un NOI adicional proyectado de hasta 13% y un crecimiento en el Área Bruta Rentable de 7%.

En el transcurso de 2016 (y hasta la fecha) sólo habíamos observado el anuncio de adquisición de 3 nuevas propiedades (Hospital Puerta de Hierro, Desarrollo de Espacio Tollocan y Torre Cuarzo) lo que había mantenido escépticos a los tenedores de CBFIs de Funo respecto del alcance de los objetivos planteados en el Fibra Uno Day en Nueva York del año pasado (adquisiciones entre el 4T15 y el 1T16 por $9,300 millones de pesos a cap rate de 9.1%, y entre el 2T16 y 4T16 por $10,400 millones a cap rate de 8.6%).

De acuerdo con lo anunciado, el portafolio turbo se valúa en $14,300 millones a cap rate actual de 4.5% y proyectado de 9.3% (ya estabilizado). Aunque hay que destacar que las adquisiciones se concretarán, una a una, a lo largo de un plazo indefinido y con el peso de las autorizaciones que haga la COFECE. Por tanto, más allá del anuncio, habrá que seguir los tiempos en los cuales Funo logre concretar estas nuevas adquisiciones, ya que en el pasado hemos observado retrasos en las autorizaciones y/o cancelaciones por parte de la fibra.

En cuanto al perfil de rentabilidad de los inmuebles, estos nos parecen adecuados. Hemos observado que las fibras en México comienzan a adquirir propiedades a cap rates cada vez más altos, lo cual vemos positivo, ya que el costo de la deuda se ha encarecido para el mercado, en general. Las tasas comienzan a responder, a la rebaja en la perspectiva de calificación de México, a la mayor probabilidad de alza de tasa del FED, cambios en el gabinete y en las perspectivas económicas de México. Por tanto, creemos que será importante que las fibras concreten adquisiciones a cap rates más altos para mantener los spreads.

En conclusión, si bien vemos positivo este anuncio y se hace a un buen nivel de cap rate proyectado, no hay que perder de vista que no se tratan de compras en firme. Por otro lado, creemos que hay que estar al pendiente del factor externo a la fibra, el cual pudiera llegar a recrudecerse. Dado lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de MANTENER.