Funo compra portafolio Oregon

Alik García

Anuncia adquisición del portafolio Oregon 

Fibra Uno anunció que firmó un acuerdo para adquirir 3 centros comerciales en la Ciudad de México con un valor $1,305.9 millones de pesos (que incluyen aproximadamente $400 millones de deuda) denominado portafolio Oregon.  

Los 3 centros comerciales totalizan un área bruta rentable de 32,786 m2, con una ocupación de 99%. A la vez, Fibra Uno estima que estas propiedades generen $110.6 millones de pesos de Ingreso Neto Operativo anual.

 La operación se pagará con CBFIs y podría incluir un componente de efectivo (lo cual dependerá de si la parte vendedora opta por pagar la deuda aparejada con dichos inmuebles o si lo hace Fibra Uno). Además, cabe mencionar que existe una cláusula en el acuerdo, bajo la cual el precio de adquisición puede modificarse si el Ingreso Neto Operativo de estas propiedades cambia dentro del período de cierre de la transacción, ya que dicha adquisición está sujeta a la aprobación de la Comisión Federal de Competencia Económica. 

Análisis 

De acuerdo con las estimaciones de Fibra Uno, el cap rate proyectado de estas adquisiciones se ubicaría en 8.5%, lo que sugiere un buen nivel de generación de utilidades sobre el valor de los inmuebles; en sincronía con transacciones previas de la emisora en el segmento comercial. De igual forma, el nivel de ocupación es elevado y, a nuestro modo de ver, creemos que el perfil de riesgo de esta transacción disminuye considerablemente al tratarse de propiedades ya estabilizadas. 

Por otro lado, pensamos que el pago, en su totalidad o en su mayoría, con CBFIs, garantizará que los niveles de endeudamiento permanezcan en niveles sanos. Al 3T14 el indicador de apalancamiento (LTV) se ubicaba en 25%, muy por debajo del límite máximo de 50% establecido por la CNBV, lo cual garantiza margen de maniobra para futuras adquisiciones y para el cierre de transacciones previas. 

Finalmente, tal como mencionamos el día anterior, esta nueva adquisición no debería generar tanto ruido en el mercado, siendo que dicho portafolio también fue anunciado previamente en una reunión con analistas e inversionistas en Nueva York durante el 4T14. Al respecto, cabe recordar que, en dicho evento, se anunció la tentativa de adquisición de 5 portafolios (Indiana, Kansas, Florida, Oregon y Alaska) con un valor conjunto de $20,000 millones de pesos. Al respecto, ya se firmaron acuerdos de compra para el portafolio Indiana (29/oct/14), Kansas (1/dic/14), Florida (7/ene/15), Oregon (8/ene/15) y sólo falta Alaska (de oficinas con un área bruta rentable de 125,000 m2). 

Por nuestra parte, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA en la emisora considerando la estabilidad de generación de ingresos de Fibra Uno, márgenes NOI por arriba del promedio de las fibras comerciales, niveles de apalancamiento sanos, diversificación de ingresos, atractiva valuación, ejecución de la administración, entre otros.